Администрация города Рубцовска Алтайского края

Вопрос оформления в собственность многоквартирного жилого дома (если дом стоит на земельном участке и разделен при этом на квартиры, например 2-хквартирый дом) и при этом земельный участок находится в долевой собственности или под каждую квартиру выделен самостоятельный земельный участок, а права при этом на жилой дом оформлены не на квартиры, а на праве общей долевой собственности, как правило, является проблемным. Вопрос как оформить и что выбрать: квартиру или дом блокированной застройки часто встаёт перед собственниками таких домов. Собственники такого дома вынуждены при отчуждении получать согласие сособственников на сделку. Кроме того, в соответствии с требованиями Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, вид разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» не предусматривает возможность размещения многоквартирного жилого дома на земельных участках данного вида. В связи с этим, сведения ЕГРН о таких объектах недвижимости, требуют приведения в соответствие с положениями действующего законодательства. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, законом предусмотрен такой вид объекта недвижимого имущества как жилой дом блокированной застройки.
В соответствии с положениями п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного
кодекса РФ, жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие
из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый
из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, являются жилыми домами блокированной застройки.
Каждый жилой дом, имеющий общую стену с другим жилым домом, фактически является отдельным блоком жилого дома блокированной застройки и представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который подлежит государственному кадастровому учёту и права на который подлежат государственной регистрации. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемые объекты недвижимости осуществляется одновременно.
Кроме того, оформление прав на квартиры
в многоквартирном жилом доме помимо приведения в соответствие вида разрешенного использования земельных участков также может повлечь возникновение иных неблагоприятных для собственников указанных объектов недвижимости последствий, таких как: вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, связанные, например, с использованием расположенного под ним земельного участка, инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, а также с ремонтом, переустройством
и перепланировкой расположенных в нем помещений. Таким образом,
на собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме возлагается дополнительная обязанность по управлению и содержанию общего имущества данного многоквартирного дома. Земельные участки под многоквартирным жилым домом также являются общим имуществом собственников жилых помещений, расположенных в таком доме.
В случае, если для раздела здания и образования блоков в доме блокированной застройки требуется реконструкция здания, кадастровый учет и регистрация прав на образованные в результате раздела блоки осуществляются на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением соглашения о разделе объекта недвижимости или соответствующего решения суда, разрешения на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, а также технического плана здания, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных блоков.
В случае, если здание изначально соответствовало признакам жилого дома блокированной застройки и реконструкция для его раздела не требуется, постановка на кадастровый учет и регистрация прав на образованные блоки осуществляется на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением соглашения о разделе объекта недвижимости или соответствующего решения суда, а также технического плана, в состав приложения к которому, в качестве обоснования кадастровых работ необходимо включить заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности, содержащее информацию, подтверждающую, что исходное (преобразуемое) здание соответствует характеристикам жилого дома блокированной застройки без необходимости проведения реконструкции.
Таким образом, особенно если такое недвижимое имущество находится в сельской местности, или зона застройки, в которой расположен многоквартирный дом, предназначена для застройки малоэтажными жилыми домами, жилыми домами усадебного типа с количеством этажей не более 3 собственникам предпочтительнее выбрать вид объекта – жилой дом блокированной застройки.

Главный специалист-эксперт
Межмуниципального Рубцовского отдела
Управления Росреестра по Алтайскому краю С. В. Крахмаль