Администрация города Рубцовска Алтайского края

Прокуратурой города в апреле 2012 года проведена проверка в сфере соблюдения прав граждан в сфере долевого строительства жилых домов.
Установлено, что застройщик обязуется осуществить строительство жилого дома. Однако в соответствии с договором о долевом строительстве при заключении настоящего договора, стороны принимают во внимание, допускаемую строительными нормами и правилами, возможность некоторого расхождения в размерах строительной общей площади Квартиры по проектной документации, которая взята сторонами за основу расчетов по настоящему договору и фактической строительной общей площадью Квартиры, которая будет установлена по результатам технической инвентаризации объекта. В связи с чем, стороны договорились о том, что в случае увеличения или уменьшения строительной общей площади Квартиры, претензий к друг другу иметь не будут.
Вместе с тем, в силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» (далее Федеральный законно №214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Общая площадь объекта долевого строительства в силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ и в соответствии с п. 1.1 и 2.1.1 Договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства.
При несоответствии качества объекта долевого строительства условиям договора, в том числе в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
Таким образом, данное условие договора участия в долевом строительстве ограничивает право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора при изменении площади объекта долевого строительства, а также исключает ответственность застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
Кроме того, договором предусмотрено, что участник долевого строительства вправе с письменного согласия застройщика передавать свои права и обязанности третьим лицам, при условии полной оплаты по договору до момента подписания сторонами передаточного акта, а также с переводом долга на нового участника.
В силу ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Участник долевого строительства после полной оплаты цены договора является кредитором в отношении права требования объекта инвестирования.
В силу п. 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи с чем установление в договоре необходимости письменного согласия застройщика противоречит статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ, порядку, установленному Гражданским кодексом РФ для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.
На основании выявленных нарушений прокуратурой города в отношении юридического лица застройщика возбуждено дело об административном правонарушении по ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ - включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя и внесено постановление об устранении нарушений действующего законодательства.

Помощник прокурора города Меньшакова Ю.Ю.