Администрация города Рубцовска Алтайского края

Долевое строительство – устоявшийся механизм привлечения средств будущих собственников для финансирования строительства многоквартирных домов.  Процесс  строго  регулируется  государством,  обеспечивая  защиту  прав  дольщиков. 
Госдумой Российской Федерации 17.12.2024 приняты законопроекты, которые внесли изменения в Федеральный закон “ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве”.
Внесеные изменения в Закон N 214-ФЗ касаются качества объекта долевого строительства (далее также - ОДС) и ответственности застройщика за нарушение соответствующих требований.
Так, с 01.01.2025:
- гарантийный срок на результат производства отделочных работ на ОДС и элементов отделки устанавливается договором участия в долевом строительстве (далее также - ДДУ, договор) и не может составлять менее чем один год со дня передачи ОДС участнику долевого строительства (ч. 5.2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ);
- при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого ОДС элементов отделки, изделий и оборудования общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены ДДУ, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Данное положение не применяется при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных за нарушение срока передачи ОДС, а также не распространяется на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора (ч. 4 ст. 10 Закона N 214-ФЗ).
При этом также необходимо учитывать, что указанные положения об ограничении размера ответственности застройщика за качество отделочных и прочих перечисленных работ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных не только после 01.01.2025, но и до этой даты - в части прав и обязанностей, возникших после 01.01.2025 (ч. 5 ст. 6 Закона N 482-ФЗ).
Согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.03.2025 N 18103-НС/02 ч. 4 ст. 10 Закона N 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого ОДС элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.
Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Закона N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 01.01.2025, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).
Также с 01.03.2025 вступили в силу изменения, позволяющие застройщикам предусматривать в ДДУ условие о том, что результат производства отделочных работ на ОДС и входящие в его состав элементы отделки соответствуют стандарту застройщика, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов (далее - ФИФС). При этом требования, предъявляемые к результату производства отделочных работ, не могут быть ниже установленных минимальных требований. В этом случае стандарт застройщика является неотъемлемой частью договора (ч. 4.7 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Минимальные требования к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки утверждены приказом Минстроя России от 19.02.2025 N 91/пр "Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки" (далее - Приказ N 91/пр. Согласно ч. 4 ст. 6 Закона N 482-ФЗ к нормативному правовому акту Российской Федерации, устанавливающему обязательные требования и предусмотренному ч. 4.7 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, не применяются положения ч. 1 ст. 3 и ст. 11 Федерального закона от 31.07.2020 N 247-ФЗ "Об обязательных требованиях в Российской Федерации"), вступившим в силу с 11.03.2025 и действующим в течение шести лет - до 11.03.2031.
Таким образом, застройщик вправе разработать собственный стандарт качества отделочных работ и элементов отделки, зарегистрировать его в ФИФС и включать в ДДУ, заключаемые с 01.03.2025, условие о том, что ОДС в части качества отделки и ее элементов должен соответствовать данному стандарту.
При этом согласно позиции Росреестра в пределы правовой экспертизы в рамках осуществления регистрационных действий не входит проведение проверки стандарта застройщика на соответствие минимальным требованиям.
С учетом внесенных изменений из Закона N 214-ФЗ исключено прямое указание на соответствие требованиям технических регламентов ОДС, передаваемого застройщиком дольщику.